A importância de um bom contrato de aluguel

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Atualmente, muitas pessoas procuram pela locação de imóveis que facilitem suas rotinas. De jovens casais a universitários, o fato é que todos buscam por um serviço de qualidade. Para aumentar as chances de que isso ocorra, é necessário conhecer vários aspectos que envolvem o contrato de aluguel.

Na hora de fazer esse acordo, é indispensável prestar atenção a todos os detalhes. Estamos nos referindo não só aos dados pessoais, mas também à descrição do imóvel a ser locado, o que inclui a situação da conservação e a relação dos itens que estão sendo sublocados com a propriedade.

A propósito, você sabe o que deve ter nesse documento e como fazê-lo de maneira segura? No texto de hoje, vamos ajudar a esclarecer as principais dúvidas sobre esse importante assunto. Confira!

Documentos necessários para locação de imóvel

O primeiro passo para firmar um contrato de aluguel é reunir toda a documentação exigida para a elaboração desse documento legal, o qual comprova a transação imobiliária entre o proprietário e o locatário. Acompanhe, a seguir, a lista com os documentos que ambas as partes devem providenciar.

Locatário

  • RG e CPF do locatário e do cônjuge (caso seja casado);
  • certidão de casamento;
  • comprovante de renda;
  • comprovante de residência atualizado (água, luz, cartão de crédito);
  • declaração de Imposto de Renda com o recibo de entrega;

Proprietário

  • RG e CPF;
  • CNPJ, contrato social e designação de poderes pelos sócios (no caso de empresa).

Além dos documentos pessoais ou jurídicos, o dono precisa apresentar os documentos de registro e a matrícula do imóvel para comprovação da titularidade.

Fora isso, é pertinente exigir do proprietário ou da imobiliária que está intermediando a locação um laudo de vistoria do imóvel alugado. Esse documento deve expor o estado de conservação da propriedade e tudo o que está sendo sublocado junto.

O documento deve contar com fotografias ou vídeo que possam trazer o maior número de detalhes possível sobre a situação geral do imóvel. É importante que tanto a imobiliária (ou o proprietário) quanto o locatário acompanhem a vistoria e assinem o laudo ao final, em concordância com todos os itens destacados.

Não abra mão da vistoria antes de fechar o contrato, a fim de evitar eventuais prejuízos futuros para os envolvidos na negociação.

Importância da documentação e do contrato de aluguel

A apresentação dos documentos é essencial para assegurar a idoneidade da transação imobiliária. A confirmação dos dados é uma garantia de segurança de ambas as partes do negócio, que não podem ser questionadas no futuro, uma vez que tudo estará expresso no contrato.

O aluguel de imóveis sempre teve seu espaço no mercado imobiliário do país. É uma forma de moradia temporária que atende tanto a famílias que aguardam pelo momento da compra quanto a estudantes em período de formação. E, para garantir mais tranquilidade e segurança a proprietários e locatários, é fundamental que se faça um bom contrato de locação, de modo que não fiquem brechas ou dúvidas pendentes.

Outras razões para fazer um bom contrato são porque nele o locatário conta com uma garantia de moradia ratificada com base na Lei nº 8.245/91, e o locador assegura o recebimento das próximas prestações. Geralmente, o período médio do contrato é de 12 ou 30 meses, mas a legislação não apresenta um prazo específico. Ou seja, o contrato pode ser ajustado e adaptado para atender às duas partes.

Principais itens que devem constar no contrato

Um contrato eficiente e correto deve apresentar alguns itens importantes, como:

  • descrição completa do imóvel, incluindo o endereço do local, número e descrição dos cômodos, além do número de vagas na garagem;
  • valor do aluguel e seus reajustes;
  • qualificação completa do locatário e do locador;
  • informações sobre a multa contratual e uma cláusula caso o locatário não cumpra com suas obrigações;
  • relatório de vistoria, descrevendo-se em detalhes todas as condições do imóvel;
  • lista de despesas que são de responsabilidade do locatário, como IPTU, condomínio, contas de água e luz, entre outras;
  • assinaturas do locatário, do locador, do fiador (se houver) e de duas testemunhas.

Conservação do imóvel e direitos e deveres das partes

Outro ponto relevante para ter um bom contrato é incluir dados relativos à conservação do imóvel, visto que, quando um locador disponibiliza um imóvel para o aluguel, ele tem a obrigação de apresentá-lo em boas condições. O modo de comprovar isso é por meio de visitas da pessoa interessada em alugar, que fará pessoalmente uma avaliação do estado de conservação do local objeto de contrato.

O proprietário deve entregar um relatório de vistoria do imóvel para o locatário. Nesse documento, locador e locatário devem listar o estado de conservação do imóvel, como as condições do piso, portas, pinturas, carpete e móveis, caso houver. É muito importante que se fotografe cada item, para servir como prova no futuro.

O relatório de vistoria é uma peça fundamental do contrato de locação, e é a partir dele que o locatário vai consertar o imóvel para entregá-lo na sua resolução.

Procedimentos cabíveis para sair do imóvel antes do vencimento

Caso o locatário queira sair do imóvel antes do prazo previsto no contrato, ele terá que pagar uma multa rescisória proporcional ao período contratado. Essa multa não é diferente para o proprietário, já que ele também deve pagá-la se quiser pegar de volta o imóvel antes do prazo contratado.

No entanto, a lei isenta o locatário da multa em casos de mudança de cidade por motivos de transferência profissional, bem como o locador, em situações como ausência de pagamento do aluguel por parte de seu inquilino para o uso próprio ou para realização de obras que vão aumentar o local construído em, pelo menos, 20%.

Contrato de aluguel com garantias

O contrato de aluguel pode ser feito com ou sem garantias. No caso do contrato com garantias, tal cobertura pode ser representada pelo patrimônio do fiador, da caução e do seguro fiança. As duas últimas modalidades, apesar de serem menos burocráticas, saem mais caras para o locatário. Entenda abaixo:

Fiador

O fiador, que predomina no mercado imobiliário, oferece segurança ao locador na medida em que assegura o pagamento dos aluguéis que o locatário deixar de pagar. Mas também dá um porto seguro ao inquilino, pois o proprietário não poderá exigir pagamentos adiantados.

Contudo, não são todas as pessoas que querem assumir essa responsabilidade, principalmente em tempos de crise. Ainda assim, é possível encontrar fiadores, mas ele precisa ser idôneo para que o locador tenha confiança. Ou seja, fiadores com nome inscrito no SPC ou Serasa dificilmente serão aprovados por locadores.

Caução

Na caução em dinheiro, o locatário deverá depositar três meses de aluguel adiantados. Na caução em títulos de capitalização, ele deverá comprar títulos equivalentes a 6 ou 12 meses de aluguel. A vantagem é que ele poderá resgatar esses valores quando devolver o imóvel.

Seguro fiança

No seguro fiança, o locatário não poderá resgatar o que pagou. O valor que ele deverá pagar pelo seguro mensal corresponde a cerca de 10% do valor do aluguel. A vantagem é que esse pagamento pode ser parcelado. Uma desvantagem é que a seguradora tem o direito de não aprovar o candidato à locação.

Vantagens de fazer um bom contrato de aluguel em uma imobiliária

Finalmente, vamos considerar as vantagens que um bom contrato de aluguel, realizado por uma imobiliária idônea, pode trazer para o locador e para o locatário. Primeiramente, ele oferece mais segurança, já que tem respaldo legal..

A locação, muitas vezes, é baseada apenas na palavra dada entre as partes. A questão é que essa prática apresenta grandes inconvenientes, pois não existe registro escrito do acordo nem se trata de negociação formal. A depender do caso, diante de um problema, no âmbito legal poderá ser complicado resolver a situação.

O contrato de aluguel feito por uma imobiliária tem determinado procedimento de rotina, cuja finalidade é resguardar os direitos do proprietário/locador e assegurar tranquilidade ao locatário. Uma das primeiras ações da imobiliária é realizar uma pesquisa de mercado para definir um valor justo para o aluguel.

Outro procedimento que a empresa realiza é a verificação do cadastro do locatário e de seu fiador. Então, ela redige o contrato. O locador fica protegido e certo de que a imobiliária realizará os serviços relativos ao negócio. Todas as cobranças serão efetuadas por ela:

  • aluguel;
  • seguro;
  • condomínio;
  • água e energia;
  • IPTU.

Se houver rescisão de contrato, a imobiliária se encarrega de fazer vistorias e conferir os pagamentos para que o imóvel possa ser novamente disponibilizado para locação. Para efetuarem esses serviços, as imobiliárias cobram, em média, 10% sobre o valor do aluguel.

Se o contrato for com garantias, o locador recebe todos os meses o valor do aluguel, mesmo que o locatário não pague — nesse caso, a imobiliária poderá cobrar uma taxa um pouco mais alta.

Confira as principais características que envolvem os contratos com garantias:

  • com seguro fiança: o contrato é renovado todos os anos de forma automática pela seguradora e é válido até a devolução das chaves;
  • com caução: é ainda melhor porque não precisa de renovação, e a validade é a mesma do caso anterior;
  • com fiador: também vale até o final do contrato, ou seja, a entrega das chaves. O fiador pode solicitar seu afastamento do contrato, desde que o locatário apresente outra garantia para substituir;
  • com cartão aluguel: nessa modalidade mais recente, a cobrança dos aluguéis atrasados é realizada pela área de cartão da Caixa Econômica, o que significa menos trabalho para a imobiliária.

Suporte de uma imobiliária no processo de locação

Contar com uma equipe de profissionais especializados é uma excelente opção para quem busca mais segurança na hora de fechar um contrato de aluguel. Como os corretores têm experiência de mercado e conhecem todo o processo, eles ajudam tanto a encontrar o imóvel que se adéqua ao seu perfil quanto na burocracia da elaboração do contrato.

Alugar um imóvel com o suporte de uma imobiliária é uma segurança para ambas as partes, que ficam resguardadas pela responsabilidade da empresa na negociação. Por exemplo, em caso de inadimplência, a imobiliária se responsabiliza pelo repasse dos valores ao proprietário. Para o locatário, ela garante o cumprimento integral dos direitos do inquilino.

Um bom contrato é imprescindível na hora de alugar um imóvel, porque ele deixa bem claras todas as questões relevantes do locador e permite que o locatário tenha bom conhecimento sobre como será a posse da propriedade. Para isso, é necessário incluir itens importantes, como os que foram abordados no texto.

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