Os principais impostos que incidem sobre transações imobiliárias

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Uma das principais dúvidas que surgem no momento de realizar um negócio é relacionada aos impostos que incidem sobre transações imobiliárias, sejam elas de venda ou de locação.

Esses tributos podem ter seu fato gerador na compra, venda, locação, reforma ou até mesmo nos investimentos e ganhos que eles podem gerar. Por isso é importante conhecer e planejar previamente para diminuir a carga fiscal e evitar problemas com a Receita Federal, Estadual ou Municipal.

Como existe um amontoado de leis que regulam esses processos – federais, estaduais e municipais, além das obrigações acessórias e a subjetividade envolvida inclusive na fiscalização, vamos abordar alguns dos principais impostos para facilitar a sua vida.

Imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI

Imposto municipal que incide na transmissão de propriedade inter vivos por ato oneroso. Como o nome sugere, em toda transação de compra e venda em que existe um pagamento, deve ser recolhido um percentual junto à prefeitura do município referente ao ITBI.

Em Toledo – PR, essa alíquota é de 2%, podendo ser concedido um abatimento desse valor para 0,5% para imóveis financiados pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação. Esses valores podem ser parcelados, com a possibilidade do pagamento antecipado.

A base de cálculo utilizada é o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído pelo município, sendo considerado o maior valor deles. E é aqui que existem algumas indagações, visto que nem sempre o valor cobrado pelo poder público retrata a realidade do negócio realizado entre as partes, podendo gerar divergências e em alguns casos até mesmo uma disputa judicial.

Imposto de transmissão causa mortis ou doação – ITCMD

Imposto estadual que incide na transmissão de bens causa mortis ou por doação, sem caráter oneroso. Em inventários, especialmente, é quando nos deparamos com esse imposto, que deve ser recolhido junto a Receita Estadual.

No Paraná, a alíquota é de 4% que pode se isenta caso ocorra um dos seguintes casos, conforme o Art. 11 da Lei 18.573/2015:

“Art. 11. É isenta do pagamento do imposto:

I -a transmissão causa mortis:

a) de único imóvel, por beneficiário, destinado exclusivamente à moradia do cônjuge sobrevivente ou de herdeiro, que outro não possua;

b) de objetos de uso doméstico, tais como aparelhos, móveis, utensílios e vestuário, exclusive joias;

c) a aquisição, por transmissão causa mortis de imóvel rural com área não superior a 25 ha (vinte e cinco hectares), de cuja exploração do solo depende o sustento da família do herdeiro ou do cônjuge supérstite a que tenha cabido partilha desde que outro não possua;

II – na doação:

a) de imóvel, com o objetivo de implantar o programa da reforma agrária instituído pelo governo;

b) de imóvel destinado à construção de moradia vinculada a programa de habitação popular (…);

c) de imóvel destinado à instalação de indústria de transformação, nos termos de regulamentação específica;”

Imposto sobre a renda – Ganho de Capital, Locação e Fundos de Investimentos

  • Ganho de Capital

O Imposto sobre Ganho de Capital é cobrado quando ocorre a venda de um imóvel. Para calculá-lo, basta o contribuinte subtrair o valor da aquisição do valor da venda. Sobre essa diferença, paga-se uma alíquota de 15% a 22,5%, de acordo com a faixa de ganhos.

Caso você possua um único imóvel e o valor de venda não ultrapasse R$ 440.000,00, esse imposto pode ser isento, desde que você realize apenas uma negociação a cada 5 anos. E também a pessoa física que adquira outro imóvel residencial num prazo de 180 dias a contar da celebração da venda do primeiro.

  • Aluguel

Tanto o locador, dono do imóvel que recebe os aluguéis, quanto o locatário, morador do imóvel, devem inserir os dados da locação em sua declaração do Imposto de Renda.

Se a quantia mensal recebida pelo proprietário for superior a R$1.903,98, será preciso recolher o Imposto de Renda proporcional a cada mês, através do Carnê Leão. De acordo com as faixas de recebimento, as alíquotas podem ir de 7,5% a 27,5%.

  • Fundos de Investimento Imobiliário

Em geral, os FII nos quais as pessoas físicas costumam investir atendem aos critérios de isenção, facilitando esse tipo de investimento. Contudo, existe o ganho de capital quando da venda das cotas. O recolhimento é feito por meio e um DARF e a alíquota é de 20%, desde que a venda das cotas seja feita por um valor mais alto do que o que foi pago no ato da aquisição, caracterizando então o lucro.

Holdings Patrimoniais

Uma das formas de planejamento para a redução no pagamento de determinados impostos é a criação de uma holding familiar, que permite reunir em uma pessoa jurídica os imóveis, ações e direitos dos herdeiros, transformando-os, com isso, em sócios.

Tem como benefícios a redução da carga tributária incidente sobre os Rendimentos da Pessoa Física (IRPF), além de ser excelente forma de planejamento sucessório.

O capital social da Holding Patrimonial será composto mediante integralização de bens imóveis pertencentes a família.

É claro que o assunto é mais profundo e merece bastante da sua atenção. E também é fundamental o auxílio de um profissional especializado, como um contador ou um advogado tributarista no momento das declarações.

Com essas informações, conseguiu entender um pouco mais sobre os impostos que incidem sobre as transações imobiliárias? Tem ainda alguma dúvida? Deixa pra gente nos comentários. E compartilhe nas suas redes sociais com amigos que estejam precisando saber um pouco mais.

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