Lei do inquilinato: conheça os direitos e deveres do locador e do locatário

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Morar de aluguel ou alugar um imóvel para moradia é tarefa que inclui dispor em contrato todos os direitos e deveres das partes interessadas. Para tanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê os requisitos a serem seguidos na redação do contrato, bem como os direitos e deveres das partes.

Tendo sua última alteração datada do ano de 2010, a Lei do Inquilinato prevê fatores como modalidade de contrato — se por tempo determinado ou indeterminado —; a possibilidade de apresentação de fiador, caução ou seguro-fiança para garantia do pagamento dos valores acordados; as responsabilidades, direitos e deveres do locador e do locatário.

Quer ficar por dentro do assunto? Então, continue a leitura e veja quais são os direitos e deveres de cada uma das partes!

Direitos e deveres do locador

Os direitos e deveres do locador estão previstos no artigo 22 da supracitada Lei do Inquilinato. Para facilitar a compreensão, em síntese, são eles:

  • entregar o imóvel em boas condições e com a manutenção em dia, além de avisar sobre eventuais problemas;
  • garantir o uso pacífico do imóvel, mantendo sua destinação e conservação no que lhe couber;
  • responsabilizar-se pelos problemas e defeitos preexistentes na locação;
  • fornecer um relatório de vistoria do imóvel ao locatário, o qual serve também como um inventário da situação do imóvel quando locado;
  • entregar os recibos dos pagamentos realizados com a discriminação dos valores, seja aluguel, água, luz ou condomínio;
  • responsabilizar-se pelas taxas de administração imobiliária, visto que foi o locador quem contratou a imobiliária para intermediar o negócio, ou mesmo administrar os valores pagos pelo locatário;
  • quitar previamente os impostos, taxas e seguro do imóvel que incidiram ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo se houver disposição contratual contrária que responsabilize o locatário;
  • apresentar ao locatário os comprovantes de quitação sempre que solicitadas;
  • responsabilizar-se pelo pagamento das obras de manutenção da habitabilidade do imóvel, como as estruturais, pintura externa e manutenção de poços e iluminação, assim como das esquadrias e aberturas externas;
  • responsabilizar-se pela instalação de equipamentos de segurança, de prevenção de incêndio, de telefonia e intercomunicação, bem como as obras e benfeitorias destinadas ao lazer;
  • entender que, ao locador, é vetada a possibilidade de desistência do contrato durante seu prazo de vigência — ele pode, entretanto, optar pela não renovação em caso de contrato por prazo determinado.

Além das despesas extraordinárias antes mencionadas, o locador deve assumir também as despesas de decoração e paisagismo nas áreas de uso comum, além das despesas relacionadas à constituição de fundo de reserva dos condomínios.

Direitos e deveres do locatário

  • Pagar o aluguel em dia.
  • Utilizar o imóvel para o fim destinado no contrato, zelando como se sua propriedade fosse.
  • Ao fim da locação, devolver o imóvel no estado em que se encontrava quando foi locado, sem prejuízo das eventuais deteriorações por uso.
  • Informar imediatamente os danos ocorridos que forem de responsabilidade do locador, e mesmo as perturbações sofridas por terceiros.
  • Reparar de imediato os danos causados por si ou quando no exercício de sua posse.
  • Consultar e pedir o consentimento do locador para eventuais reformas internas ou externas, sejam de estética ou ampliação — tais reformas são possíveis somente com o consentimento do locador, que deve ser dado por escrito.
  • Pagar suas despesas com telefone, água, luz, esgoto e demais necessidades.
  • Arcar com as despesas ordinárias como o seguro fiança e condomínio, cumprindo plenamente a convenção e os regulamentos internos.
  • Zelar pela boa aparência e conservação do imóvel, seja por meio de pequenas obras de manutenção ou limpeza de jardins e telhados.
  • Devolver o imóvel em no máximo 45 dias após o término do contrato — em caso de despejo, o tempo diminui para 15 dias contados do recebimento da ordem do juiz.

As despesas de condomínio que o inquilino deve pagar incluem, além das já citadas, os salários, os encargos e as contribuições previdenciárias dos empregados, manutenção de equipamentos, instalações, elevadores, antenas, rateios de saldo devedor, reposição de fundo de reserva.

O inquilino ficará responsável por aquelas despesas caso se façam comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, tendo o direito de exigir em qualquer tempo a comprovação das mesmas.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre quebra de contrato

É conveniente que inquilino e locador cumpram suas obrigações e evitem conflitos supérfluos, que poderão conduzi-los a pendências jurídicas. Vale informar que a Lei do Inquilinato cuida de todos os detalhes do negócio de locação, como prazo dos aluguéis, sublocações, fianças, locações residenciais e comerciais, entre outros pontos.

Um dos assuntos mais debatidos na quebra de contratos de aluguel é a multa por rescisão antecipada. Esse também é um dos pontos que mais criam problemas jurídicos. O que a Lei diz sobre o assunto? Fique atento:

Artigo 4º da Lei do Inquilinato

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. Todavia, o locatário poderá devolvê-lo sob pagamento da multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Além disso, o locatário fica dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar o locador por escrito com, no mínimo, trinta dias de antecedência.

A lei não estipula, portanto, um percentual mínimo ou máximo para ser aplicado. Também não define que esse percentual seja baseado em uma quantidade específica de aluguéis, nem determina o prazo para que seja cobrada e computada.

Por essa razão, muitas vezes, o locador deixa que o locatário decida valores sem critério, esquecendo-se de que a lei menciona a palavra “proporcionalmente”.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) defende o que expõe a lei, sendo a multa cobrada de forma harmônica ao tempo que falta para o encerramento do contrato.

Artigo 413 do Código Civil Brasileiro

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e finalidade do negócio.

Caso o locador seja o responsável pela quebra de contrato, ele também deverá pagar multa ao inquilino.

Direito do locador em reclamar o imóvel

O locador poderá reclamar o imóvel em alguns casos. Em contratos com prazo de 30 meses ou mais, o imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” sem qualquer justificativa, no final do contrato ou a qualquer momento após. O inquilino deverá mudar-se em 30 dias.

Em contratos com prazo inferior a 30 meses, o locador poderá retomar o imóvel, caso não possua outro, nos seguintes casos:

  • para seu próprio uso ou de seus descendentes (filhos, netos) ou ascendentes (pais, avós); 
  • necessidade de reparação imediata exigida pelo poder público; 
  • demolição ou obras aprovadas; 
  • após período de 5 anos de locação pelo mesmo inquilino.

Caso o locador entre com ação para retomar o imóvel, o inquilino poderá manifestar-se a favor da desocupação, no prazo de contestação e por meio de advogados. Terá, então, 6 meses para desocupá-lo.

Para maior segurança e conforto para ambas as partes, é de grande valia contar com a intermediação de uma imobiliária de confiança nos contratos. Ela poderá evitar os transtornos e a inadimplência, bem como facilitar a comunicação e negociação.

E então, ainda tem alguma dúvida sobre a Lei do Inquilinato ou contratos de locação? Aproveite para assinar nossa newsletter e receber todas as novidades sobre o mundo imobiliário!

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2 comentários em “Lei do inquilinato: conheça os direitos e deveres do locador e do locatário

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