O que é necessário para cancelar um contrato de aluguel?

cancelar um contrato de aluguel
10 minutos para ler

Após uma longa busca, você finalmente encontrou o imóvel ideal. Tudo deu certo e o contrato foi assinado pelo prazo de 12 meses. Porém, no meio do caminho, algo aconteceu. Pode ter sido uma mudança de cidade para estudo, a trabalho, ou até mesmo algo no imóvel que deixou de ser compatível com o seu perfil. Nesse caso, como cancelar um contrato de aluguel?

Primeiramente, é importante saber que, ao alugar um imóvel, o contrato deve ser lido na íntegra, o que evita o surgimento de desconfortos desnecessários no futuro. Para cancelar, se aplica a mesma regra: leia novamente as cláusulas que falam sobre a rescisão para compreender bem em quais situações é permitido o cancelamento e como esse processo deverá ser executado.

Diante da importância desse assunto, explicaremos nos próximos tópicos como funciona e o que é necessário para conseguir cancelar um contrato de aluguel. Aproveite a leitura!

O contrato de locação e a Lei do Inquilinato

O locatário deve estar ciente de que o contrato de locação e a Lei do Inquilinato (Lei Federal n° 8.245/91) serão as suas referências em relação a esse assunto. Ao assinar o documento, está sendo firmado um acordo entre você (inquilino), o proprietário e a imobiliária e, nesse trato, devem estar inclusos alguns cenários de cancelamento que poderão ser tomados como base.

Ao mesmo tempo, a lei será importante para entender quais serão os seus direitos e deveres, porque os contratos devem ser condizentes com o que está previsto na legislação. Tudo que vamos apresentar a seguir (multa, prazo de desocupação, motivos para o cancelamento do contrato e vistoria) está pautado na Lei do Inquilinato e deve ser obrigatoriamente seguido.

Multa por cancelamento de um contrato de aluguel

Se você deseja não cumprir o prazo total do que foi acordado, certamente, existirá uma multa por quebra de contrato, a qual deverá ser proporcional ao tempo que falta para o vencimento do trato. Mediante o pagamento dessa taxa, a lei prevê que o inquilino poderá cancelar o contrato a qualquer momento e por qualquer motivo.

Em certos contratos, existe uma cláusula que permite o cancelamento sem a cobrança de multa após 12 ou 18 meses, porém, é preciso estar ciente de que esse termo não é obrigatório. Lembre-se de que a incidência dessa penalidade é válida tanto para o locatário quanto para o locador.

Como calcular o valor da multa

A multa sempre será calculada de forma proporcional ao que falta para o término do contrato. O valor dessa taxa costuma variar entre 1 e 3 aluguéis, pois mais do que isso não seria condizente com a capacidade de pagamento do inquilino, tornando-a abusiva.

Vamos dar um exemplo prático: o montante do aluguel será de R$1.500,00, enquanto a multa cobrada tem valor equivalente a 3 aluguéis, portanto R$4.500,00. O prazo de vigência do contrato de locação é de 36 meses.

Se o inquilino decidir deixar o imóvel com 12 meses de ocupação, deverá pagar o proporcional aos 24 meses restantes de contrato. Logo, a multa será de R$3000,00.

Seguindo a mesma lógica, se a desocupação ocorrer após 30 meses, a multa será proporcional aos 6 meses que faltam para o término do contrato. Assim, como R$4500,00 / 36 meses = R$125,00 por mês restante, logo, o valor da multa será R$125,00 × 6 meses = R$750,00 a serem pagos como taxa compensatória pela desistência.

Motivos para cancelamento

Desde que a multa seja paga proporcionalmente ao tempo restante de vigência do contrato, qualquer que seja o motivo de cancelamento do acordo deve ser aceito pelo locador. Entretanto, como veremos a seguir, existem algumas situações previstas na Lei do Inquilinato que permitem o rompimento desse acordo sem a incidência de penalidades.

Fora as exceções que serão mencionadas, para qualquer outro motivo, a multa será cobrada normalmente e deve ser calculada conforme explicamos anteriormente. Por isso, é muito importante que o inquilino verifique as reais condições do imóvel antes de assinar o contrato de locação.

Além disso, para evitar futuros problemas, é fundamental que o locatário conheça o perfil da vizinhança em que o imóvel que pretende alugar está situado. Afinal, é uma situação muito comum que a residência fique próxima a bares, boates ou qualquer outro ponto comercial capaz de gerar episódios inconvenientes que perturbarão o sossego, a segurança e o descanso dos moradores.

Situações em que o inquilino tem direito de fazer o cancelamento sem pagar multa

Existem algumas situações previstas na Lei do Inquilinato em que não ocorre a cobrança de multa ao cancelar um contrato de aluguel. Isso acontece quando o inquilino deve romper o acordo devido à transferência de seu local de trabalho para outra cidade.

De acordo com o artigo 4 da Lei do Inquilinato:

O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência.

Assim, o locatário deverá comunicar a sua decisão à imobiliária, no mínimo, 30 dias antes de sua saída. Além disso, é preciso que a empresa faça um comunicado por escrito que formalize a transferência.

Outra situação comum que permite a devolução do imóvel sem a incidência de multa é a presença de problemas estruturais ou a existência de condições que coloquem em risco a saúde e/ou a segurança do inquilino. De acordo com artigo 22 da Lei do Inquilinato:

“o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.

Com isso, a residência deve apresentar condições básicas de habitação e moradia. Por final, é possível não incidir a cobrança da multa quando ocorre um acordo mútuo entre inquilino e proprietário.

Processo de rescisão

O primeiro passo é comunicar à imobiliária em que o imóvel foi locado sobre a rescisão, de preferência, com 30 dias de antecedência, para que ela possa tomar as providências juntamente ao departamento jurídico e também para colocar o proprietário a par da situação. Dessa forma, ele poderá buscar outro inquilino para ocupar o imóvel.

A rescisão é feita da mesma maneira que é feito o contrato, sendo que todos devem assinar (inquilinos, imobiliária, proprietário e fiadores) para mostrar ciência. É feita também uma vistoria final, para ver se o imóvel se encontra da mesma forma que foi entregue no início do contrato.

O aviso prévio

No caso de o proprietário solicitar a desocupação do imóvel, deverá ser concedido ao inquilino um prazo mínimo de 30 dias para que ele se reorganize e prepare a sua mudança. Nada impede de ser negociado um prazo superior, sendo que isso depende da urgência do locador.

Sendo o inquilino quem decide desocupar o imóvel, tendo ou não a cobrança de multa, ele deverá avisar a imobiliária com antecedência mínima de também 30 dias antes de proceder a mudança, entrega das chaves e realizar a vistoria do imóvel.

Caso o locatário desocupe a residência sem avisar previamente, poderá ser cobrado o valor de um aluguel, referente ao aviso prévio indenizatório, conforme o artigo 6º, parágrafo único da Lei do Inquilinato.

Cabe ressaltar que o aluguel permanece sendo calculado até a realização e aprovação da vistoria, pois o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, conforme está previsto em contrato.

Critérios para desocupação do imóvel

Independentemente de quem optou pelo cancelamento do contrato de aluguel, é preciso que a desocupação ocorra em etapas. Antes de deixar o imóvel, será necessário realizar a vistoria de saída para averiguar se a residência está sendo devolvida com as mesmas condições que ela tinha no início do acordo.

Além disso, para proporcionar mais segurança a esse processo, é indispensável que o proprietário ou a imobiliária formalize a saída do inquilino da residência. Dessa forma, será preciso fornecer um documento que comprove o recebimento das chaves e, somente após isso, não ocorrerá novas cobranças de aluguel referentes a esse contrato.

Cancelamento do contrato de aluguel pelo proprietário

Agora, o que acontece caso o proprietário cancele o contrato de locação antes do prazo acordado? A Lei do Inquilinato prevê que o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo estipulado em contrato, exceto se precisar do imóvel para uso próprio (caso ele não tenha outro bem), ou se o inquilino cometer algum ato ilegal ou desrespeitar o contrato.

Isso ocorre, por exemplo, caso ele faça uma reforma sem concessão do proprietário do imóvel. Nos contratos de aluguel com prazo inferior a 30 meses, o proprietário também pode solicitar o imóvel na necessidade de demolição, de reformas urgentes ou para uso próprio — podendo também ser de filhos, de pais ou de avós.

No entanto, como foi dito, o inquilino terá um prazo mínimo de 30 dias para poder deixar a residência e nada impede que seja negociado um período maior se for de comum acordo.

Decorrido o prazo definido, o locatário precisará entregar o imóvel da mesma forma em que foi ocupado, realizar a vistoria e, se ainda estiver no período de cobrança de multa para rescisão, o locador deverá indenizar o inquilino imediatamente.

Prazo para encerramento do contrato

De acordo com a Lei do Inquilinato, existem algumas situações em que o locador poderá exigir a retomada de posse de seu bem. Caso a locação não seja formalizada por escrito ou apresente prazo inferior a 30 meses, após o término do acordo, o proprietário poderá exigir a saída do inquilino nas seguintes hipóteses:

  • o inquilino locar interruptamente o imóvel por mais de 5 anos;
  • existir um acordo entre as partes;
  • o locatário se tornar inadimplente ou cometer alguma infração legal;
  • a necessidade da realização de reformas que exijam a saída do locatário;
  • demissão ou término do contrato de trabalho do locatário caso a ocupação do imóvel esteja atrelada a uma atividade empregatícia;
  • caso o locador necessitar morar no imóvel.

Conseguiu entender melhor como cancelar um contrato de aluguel? Como é um processo bem trabalhoso, deve-se pensar bem e entender se o cancelamento é realmente uma necessidade. Se for, basta seguir as explicações para que tudo seja feito conforme a lei e não prejudicar as partes.

Você tem mais dúvidas sobre aluguel ou outros aspectos do mercado imobiliário? Caso a resposta seja sim, entre em contato conosco. Teremos o prazer em lhe ajudar!

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2 thoughts on “O que é necessário para cancelar um contrato de aluguel?

  1. Olá, parabéns pela matéria.
    Pode sim ser muito útil para quem está procurando informações sobre o contrato de aluguel.

    Recomendo também o link: https://www.99contratos.com.br/contrato-locacao-residencial.php

    Nele pode-se também encontrar diversas informações, como quais são as formas de garantia, como fazer para que o aluguel tenha seu pagamento antecipado, como despejar um inquilino que não pague, entre outras.

    Um grande abraço.

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